आर्थिकन्यूज
- भेषराज लोहनी
घरजग्गाको साइजलाई अनुमान गर्ने हो भने हामीकहाँ देशभर वार्षिक ७ देखि १२ खर्ब रुपैयाँसम्मको पर्पर्टी (सम्पत्ति) दर्ता भइरहेको छ । ४ लाख देखि ७ लाख वटासम्म सम्पत्ति खरिदबिक्री भइरहेको छ । राजस्वमात्रै वार्षिक ७० अर्ब रुपैयाँसम्म उठ्ने गरेको छ । यसरी हेर्ने हो भने नेपालमा सबैभन्दा ठूलो क्षेत्र घरजग्गा नै हो । वार्षिक रूपमा यत्ति ठूलो कारोबार अन्य कुनै क्षेत्रमा भएको छैन ।
यत्ति ठूलो विषयलाई पनि व्यवस्थित र मर्यादित बनाउनेगरी सरकारले ऐनकानून नबनाउँदा र यसमा अनौपचारिक क्षेत्र हाबी हुँदा घरजग्गाको कारोबारको गहिराइबारे जनस्तरले बुझ्न सकेको छैन । विगत २० वर्षमा कतिपय ठाउँमा २० देखि ५० गुणासम्म घरजग्गाको मूल्य वृद्धि भयो । द्वन्द्वको चपेटामा मुलुक पर्न थालेपछि खासगरी शहरकेन्द्रित बसोबास बढ्यो । अन्य क्षेत्रमा अवसर नहुँदा लगानी पनि यसैमा केन्द्रित भयो ।
यतिखेर कम्पनी रजिष्ट्रार कार्यालयमा घरजग्गा कारोबार गर्ने १८ हजार कम्पनी दर्ता छन् । अनौपचारिक तवरले लाखौं मानिसले घरजग्गाको कारोबार गरिरहेका छन् । यत्ति ठूलो लगानी र कारोबार छ, तर राज्यले ब्रोकर र डेभलपरहरूलाई लाइसेन्स सिस्टम गर्न सकेको छैन । अत्यन्त स–साना टुक्राहरूको कारोबार गर्न दिएर शहरको सुन्दरता बिगार्ने काम भइरहेको छ ।
रियलस्टेट कम्पनीहरूले खर्बौं रुपैयाँ ऋण लिएको देखिन्छ । त्यो ऋणको साँवाब्याज समयमा तिर्न नसकेर समस्यामा परेका छन् । यो समस्या समाधान गर्न नेपाल राष्ट्र बैंकले धितोको मूल्यांकन तत्काल ७० प्रतिशत पुर्याउनुपर्छ ।
केही वर्षयता घरजग्गाको कारोबार र मूल्य निकै उतारचढावपूर्ण रह्यो । कोरोना महामारी पछाडि विगत दुई वर्षदेखि देशको अर्थतन्त्रमा आएको समस्या सँगसँगै सरकारले लिएका विभिन्न नीतिहरूका कारणले घरजग्गाको कारोबार समस्यामा परेको छ । हाल अर्थतन्त्रका केही सूचक सकारात्मक हुँदाहुँदै पनि कारोबार बढ्न सकेको छैन ।
रियलस्टेट कम्पनीहरूले खर्बौं रुपैयाँ ऋण लिएको देखिन्छ । त्यो ऋणको साँवाब्याज समयमा तिर्न नसकेर समस्यामा परेका छन् । यो समस्या समाधान गर्न नेपाल राष्ट्र बैंकले धितोको मूल्यांकन तत्काल ७० प्रतिशत पुर्याउनुपर्छ । कर्जा आम्दानी अनुपात पनि तत्कालै कम्तिमा ८० प्रतिशत पुर्याउनुपर्छ । यदी त्यसो नगर्ने हो भने लगानीकर्ताहरू समस्यामा पर्नसक्छन् ।
हामीकहाँ कि साह्रै खुकुलो, कि साह्रै कसिलो नीति अवलम्बन गर्ने समस्या छ । यस्ता नीति अवलम्बन गरेकै कारण अनेक उतारचढाव देखिए । घरजग्गा व्यवसाय वैज्ञानिक र व्यवस्थित ढंगले नहुने र सोही अनुसारका कारोबार प्रणाली विकास नभएका कारणले हामीले तथ्यांकका आधारमा तर्क गर्ने आधारहरू छैनन् । तर पनि अनौपचारिक कारोबार हुने हाम्रोजस्तो मुलुकमा घरजग्गा खरिदबिक्रीमा सुस्तता देखिँदा अर्थतन्त्रकै एक मूल समस्या भैदिएको छ ।
घरजग्गा कारोबारमा देखिएको समस्याकै कारणले समग्र अर्थतन्त्र पनि समस्याग्रस्त भएको भन्नु चाहिँ अलिक अतिरञ्जित हुन्छ । अब घरजग्गा कारोबारलाई सिस्टम (प्रणाली)मा ल्याउनैपर्छ । त्यसैले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउनका लागि स्टक मार्केटजस्तै प्राधिकरण नै गठन गर्नुपर्छ भनेको हो । त्यसमार्फत डिजिटल सिस्टमबाटै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ । ब्रोकरहरूलाई पनि लाइसेन्स सिस्टम गर्नुपर्छ ।
सरकारले न्यूनतम थ्रेसहोल्ट कायम गरिदिएर त्यो भन्दा बढी मूल्यका सम्पत्तिहरूमात्रै त्यस्ता कम्पनीहरूमार्फत खरिदबिक्री गराउन खोजेको हो । सर्वसाधारणका स–साना मूल्यका सम्पत्तिलाई सिस्टममा ल्याउन खोजेको होइन ।
भर्खरै नेपाल सरकारले सम्पत्ति शुद्धीकरणसम्बन्धी ऐन र भूमिसम्बन्धी ऐनमा अनुमतिप्राप्त कम्पनीहरूलाई मात्र घरजग्गा कारोबार गर्न दिइने र त्यसो नगरेमा सजायको समेत व्यवस्था गरेको छ । यसो भनिरहँदा सर्वसाधारणहरूमा घरजग्गा कारोबार गर्ने अधिकार व्यवसायीहरूलाई मात्र हुन्छ कि भनी भ्रम पर्न सक्छ । तर त्यसो होइन । सरकारले न्यूनतम थ्रेसहोल्ट कायम गरिदिएर त्यो भन्दा बढी मूल्यका सम्पत्तिहरूमात्रै त्यस्ता कम्पनीहरूमार्फत खरिदबिक्री गराउन खोजेको हो । सर्वसाधारणका स–साना मूल्यका सम्पत्तिलाई सिस्टममा ल्याउन खोजेको होइन ।
ऐन पास भएपछि नियमावली र निर्देशिका बन्ला । त्यसमा ब्रोकरहरूलाई कसरी लाइसेन्स सिस्टम दिने भन्नेबारे मार्गप्रशस्त होला । हामीले पनि सरकारसँग यसबारे निकटमा रहेर काम गरिरहेका छौं ।
भूमि या प्राकृतिक सम्पत्तिहरू निजी सम्पत्ति हुनुहुँदैन । देशको विकासलाई नै यस्तो कुराले अवरोध गर्दोरहेछ । हामीकहाँ लालपूर्जा लिइसकेपछि जमिन मेरो निजी सम्पत्ति हो भन्ने पर्न गयो । खण्डीकरण भएर सबै जमिन व्यक्तिको नाममा गइसकेको छ । व्यक्तिहरूले आ–आफ्नो क्षमताअनुसार त्यस्तो जमिनमा लगानी गरिसकेका छन् ।
अब हामी त्यहाँबाट पछि फर्किने अवस्था छैन । राज्यले कम्तिमा ५० वर्ष अघि नै ‘तपाईंहरूले लिएको जमिन राज्यको सम्पत्ति हो, राज्यकै रहन्छ । तपाईंहरूले भोगचलन गर्नेमात्रै हो’ भन्ने कुरा बुझाउन सक्नुपथ्र्यो । जनस्तरमा पनि त्यस्तो बुझाई भएको भए घरजग्गाको मूल्य यति धेरै हुने थिएन ।
राज्यले आयोजनालाई आवश्यक जग्गा अधिग्रहण नै गर्न नसक्ने अवस्था निम्तिएको छ । नागरिकस्तरबाट अतिरञ्जित ढंगबाट जग्गाको मुआब्जा माग्ने अवस्थाले गर्दा ठूला–ठूला परियोजना अघि बढाउन सकिएको छैन । देश विकासमै जग्गामा निजी स्वामित्व एक प्रमुख बाधक बनेको छ ।
बिडम्बना ! यो विषय राज्य पक्षले बुझाउन सकेन । नागरिकस्तरमा पनि यस्तो चेतना विकास भएन । जग्गा व्यक्तिको नाममा गयो । अहिले त राष्ट्रिय गौरवका आयोजनाहरू समेत व्यक्तिगत टुक्रे जग्गाका कारण अघि बढाउन समस्या भइरहेको छ । राज्यले आयोजनालाई आवश्यक जग्गा अधिग्रहण नै गर्न नसक्ने अवस्था निम्तिएको छ । नागरिकस्तरबाट अतिरञ्जित ढंगबाट जग्गाको मुआब्जा माग्ने अवस्थाले गर्दा ठूला–ठूला परियोजना अघि बढाउन सकिएको छैन । देश विकासमै जग्गामा निजी स्वामित्व एक प्रमुख बाधक बनेको छ ।
तर पनि अब हामी पछि हट्ने अवस्था छैन । यही अवस्थाबाटै हामीले अग्रगमन खोज्ने हो । ठूला मुलुकमा कम्पनीका नाममा धेरै जमिन हुन्छ । व्यक्तिका निजी जग्गा निकै कम हुन्छ । तर, हामीकहाँ ठूला कम्पनीसँग हदबन्दीका कारणले धेरै जग्गा छैन । जग्गा खण्डीकरण भएर नागरिकस्तरमा गइसकेको छ । आफ्नो लगानीको मूल्य नपाए नागरिकले जग्गा बिक्री नै गर्दैन ।
बरु होल्ड गरेर राख्छ । अहिले लाखौं मानिसको हातमा भूमि सम्पत्ति छ । यदी निश्चित कम्पनीमा ती सबै जग्गा भएको अवस्थामा उसलाई समस्या आउँदा मूल्य घटाएर पनि बिक्री गर्नुपथ्र्यो । तर, हाम्रो मुलुकमा कम्पनीहरूको हातमा धेरै जमिन छैन । व्यक्तिले स–सानो इकाइमा निकै धेरै जमिन होल्ड गरिरहेका छन् ।
विगत वर्षहरूमा घरजग्गा व्यवसायमा मन्दी आउँदा पनि मूल्य घटेको थिएन । अहिले पनि मूल्य घट्ने अवस्था छैन । केही समयपछि घरजग्गाको मूल्य बढ्न थाल्छ । तर, हामीले अब हिजोको जसरी मूल्य बढ्न नदिन नीतिगत व्यवस्था नै गर्नुपर्छ । यसो गर्दा अप्राकृतिक होइन, नियमसंगत प्राकृतिक ढंगले शहर र ग्रामीण सबै क्षेत्रका जमिनको मूल्य बढ्छन् । यस विषयमा हाम्रो महासंघ बढी नै सजग छ ।
हाम्रो अनुमानमा घरजग्गाको न्यून बिजकीकरण गरी भैरहेको कारोबारका कारण राज्यलाई वार्षिक प्राप्त हुनुपर्ने कम्तिमा पाँच खर्ब रुपैयाँ राजस्व गुमिरहेको छ । २० प्रतिशतमात्रै आधार मान्ने हो भने पनि कम्तिमा २० अर्ब रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन शुल्क गुमिरहेको छ ।
त्यसैले हामीले सरकारलाई घरजग्गा कारोबारका लागि स्टक मार्केटजस्तै अथोरिटी बोर्ड गठन गर्न भनेका हौं । त्यो बोर्डले घरजग्गाको कारोबार गराओस् । त्यही बोर्डमार्फत घरजग्गाको कारोबार होओस् । त्यसो हुनेबित्तिकै घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्न, मूल्य सूचक बनाउन मद्दत पुग्छ ।
अहिले हामीकहाँ एकै ठाउँमा रहेको, समान उपभोग मूल्य भएको सम्पत्तिको पनि मूल्य चाहिँ फरक फरक छ । कसले कति लिन सक्यो–त्यसमा मूल्य निर्भर गर्छ । अथोरिटी बोर्ड बन्यो भने घरजग्गाको प्राइस इन्डेक्स बन्छ । त्यस्तो इन्डेक्स बनेपछि खरिदकर्ता र बिक्रेता दुबैले प्राइस इन्डेक्स हेरेर त्यसैको हाराहारीमा किनबेच गर्न सक्छन् । त्यसकारण अब हामीले घरजग्गा कारोबारमा वैज्ञानिक ढंगको प्रस्तावित मोडल अवलम्बन गर्नुपर्छ ।
अब अथोरिटी बोर्ड गठन गर्नुपर्छ । कसैले कुनै सम्पत्ति बेच्नुछ भने आफ्नो घरजग्गाको मूल्य कति हो, त्यो मूल्यसहित डिजिटल प्लेटफर्ममा राख्नुपर्छ । त्यसो हुँदा किन्ने मानिसले पनि बिडिङ गरेर किन्ने भयो । त्यसो हुनेबित्तिकै कसले कुन सम्पत्ति कति मूल्यमा खरिदबिक्री गर्यो, त्यो पारदर्शी हुन्छ । सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनमा होइन कि वास्तविक कारोबार मूल्यमै मातपोतमा रजिष्ट्रेशन गर्नुपर्छ । त्यसरी मालपोतमा रजिष्ट्रेशन गर्नासाथ राजस्व पनि बढ्छ ।
हाम्रो अनुमानमा घरजग्गाको न्यून बिजकीकरण गरी भैरहेको कारोबारका कारण राज्यलाई वार्षिक प्राप्त हुनुपर्ने कम्तिमा पाँच खर्ब रुपैयाँ राजस्व गुमिरहेको छ । २० प्रतिशतमात्रै आधार मान्ने हो भने पनि कम्तिमा २० अर्ब रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन शुल्क गुमिरहेको छ । त्यत्ति नै मात्रामा लाभकर गुमिरहेको छ भने अन्डरभ्याल्यू कारोबारका कारण त्यो पाँच खर्ब रुपैयाँ बैकिङ च्यानलमा पनि आइरहेको छैन । यसले सामाजिक–आर्थिक विकृति र विसंगति पनि बढिरहेको छ ।
अब राज्यले ढिला गर्नुहुँदैन । घरजग्गा कारोबार पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउनुपर्छ । हामी व्यवसायीहरूले यसो गर्न सरकारलाई आह्वान गरेका छौं । हरेक व्यवसायीहरूलाई पारदर्शी ढंगले घरजग्गा कारोबार गर्न, प्रणालीमा बसौं भनिरहेका छौं । महासंघको दोस्रो महासभाले पोखरामा १९ बूँदे पोखरा घोषणापत्र जारी गरेको थियो । हामीले अघि नै चर्चा गर्यौं कि एउटा अथोरिटी बोर्ड बन्नुपर्ने विषय सो घोषणापत्रमा समेटेका छौं ।
भूमि व्यवस्थापनमा ल्याण्डपुलिङ पनि महत्वपूर्ण विषय हो । यसको जिम्मा निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ । अब स–साना टुक्रा जग्गा प्लटिङ गरेर बेच्न दिने होइन । त्यहाँको जग्गा वर्गीकरण गर्न सरकारले भू–उपयोग नीतिमार्फत नै काम अघि बढाउनुपर्छ । वर्गीकरण प्रकृयामा गइसकेको पनि छ ।
त्यसरी वर्गीकरण गरिएका ठाउँमा जहाँ आवासीय जमिन हो : त्यसको डीपीआर बनाउने, डीपीआरअनुसार नै ती ठाउँमा आवास विकास गर्न प्रतिष्पर्धामार्फत निजी क्षेत्रलाई जिम्मा दिनुपर्छ । कम्पनीहरूले ल्याण्डपुलिङमार्फत ती स्थानमा आवास विकास गर्नुपर्छ । त्यसो गर्दा ठूला–ठूला आवास परियोजना विकास गर्न सकिन्छ । राज्यले पनि ती ठाउँमा फूटकर आयोजनामा लगानी गर्नुपर्दैन । ल्याण्डपुलिङ अन्तर्गत शून्य लागतमै आवास विकास हुनसक्छ ।
जमिनको हदबन्दी र विदेशीहरूलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न दिने विषय पनि हामीले उठाउँदै आएका छौं । लोन टू भ्याल्यू रेसियो ७० प्रतिशत र ईएमआई (किस्ता) खुकुलो पार्ने लगायतका विषयहरूमा हामी केन्द्रित छौं । प्रणाली (सिस्टम) नबनेकै कारणले कतिपय व्यवसायीहरूले कानूनी र व्यवहारिक रूपमा जुन ढंगले काम गर्नुपथ्र्यो, त्यो भन्दा फरक ढंगले कारोबार गर्न पुग्ने अवस्था छ । कहिले एक्कासी आर्थिक मन्दी हुने, कहिले एक्कासी आर्थिक कारोबार चलायमान हुने अवस्थाले पनि व्यवसायीहरू धराशायी हुन पुगेका छन् ।
जति इमानदारीपूर्वक कारोबार गर्ने व्यवसायी पनि यस्तो उतारचढावको परिस्थितिमा डुब्न पुग्छ । त्यसैले हामीले सिस्टमको कुरा गरेका हौं । हामीले अब कुनै निजी व्यवसायलाई लक्षित गरी नीति बनाउनुपर्छ भन्न सक्दैनौं । समग्र देश र राज्यको हित हुनेगरी नेपाल सरकारले बनाएको शहरी नीति र आवास नीति कार्यान्वयन हुनेगरी ऐनकानून बन्नुपर्छ । यस निम्ति सरकार र निजी क्षेत्रबीच सहकार्य हुनुपर्छ ।
आवास विकास गर्न पूँजी पनि चाहिन्छ । नेपाल सरकारले हामीलाई हदबन्दी छुट गरोस् । ल्याण्डपुलिङको कानूनी अधिकार पनि हामीलाई देओस् । यदी यी दुई कुरा सरकारका तर्फबाट हुन्छ भने हामी ५० अर्ब रुपैयाँ चुक्तापूँजी भएको कम्पनी खोल्छौं ।
स–साना आयोजनाहरूमा काम गर्दा व्यवस्थित ल्याण्डपुलिङ हुन सक्दैन । नेपाल सरकारले २०२३ मा कुलेश्वर आयोजना सञ्चालन गरी काठमाडौं उपत्यकामा हालसम्म २२ वटा टाउन प्लानिङ गरेको छ । निजी क्षेत्रले पछिल्ला २५ वर्षमा करिब ४०० वटा योजनामा स्वीकृति लिएर काम गरेको देखिन्छ । तर धेरै ठूला आयोजना विकास गर्न पाएका छैनन् । हदबन्दी र जग्गाको अधिक मूल्यांकनका कारणले अब हामीले ल्याण्डपुलिङमार्फत नै आवास विकास गर्नुपर्ने हुन्छ ।
हालसम्म निजी क्षेत्रले बनाएका ४०० वटा आवास आयोजनाहरू तुलनात्मक रूपमा राम्रा छन् । अब ल्याण्डपुलिङ निजी क्षेत्रलाई गर्न दिने र ठूला शहरहरू निर्माण गर्ने हो भने राज्यले बनाएका ल्याण्डपुलिङ आयोजनाहरूभन्दा हामी निजी क्षेत्रले थप व्यवस्थित ढंगले गर्न सक्छौं । केबल आवासीय प्रयोजनका हिसाबले मात्र नभई टाउनसीप नै खडा गर्ने ढंगले विकास गर्न नेपाली डेभलपरहरू सक्षम छन् ।
आवास विकास गर्न पूँजी पनि चाहिन्छ । नेपाल सरकारले हामीलाई हदबन्दी छुट गरोस् । ल्याण्डपुलिङको कानूनी अधिकार पनि हामीलाई देओस् । यदी यी दुई कुरा सरकारका तर्फबाट हुन्छ भने हामी ५० अर्ब रुपैयाँ चुक्तापूँजी भएको कम्पनी खोल्छौं । त्यसमा देशभरका घरजग्गा व्यवसायी समेटिन्छन् । त्यो कम्पनीले सातै प्रदेशमा कम्तिमा एक÷एक पाइलट प्रोजेक्टमा काम गर्छ । यो काम गर्न हामी तयार छौं । नेपाल सरकारसँग हामीले यो प्रस्ताव राखिसकेका छौं । हामीले आन्तरिक रूपमा यो गृहकार्य गरिरहेका छौं । तर यसका लागि हदबन्दी छुट दिनैपर्छ ।
यससम्बन्धी कानून चाँडै ल्याउने आश्वासन हामीले पाएका छौं । अहिले आर्थिक मन्दी पनि भएकाले व्यवसायीहरूले त्यति उत्साह छैन । तर स्थिति सुधार हुँदै गएपछि हामी काम अघि बढाउँछौं ।
हामीकहाँ व्यवस्थित आवास अझैसम्म बन्न सकेको छैन । नेपालमै बसेका मानिसहरू पुराना घरप्रति त्यति आकर्षित नहुने देखिएको छ । एनआरएनहरू त घरमात्र होइन, आधुनिक शहरभित्र रहेको आधुनिक घरमा बस्न चाहनुहुन्छ । त्यसकारण कानून बनिदियो र हामीले आधुनिक टाउनसीप बनाउन सक्यौं भने उहाँहरू आकर्षित हुन सक्नुहुन्छ ।
(नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनीसँग गरिएको कुराकानीमा आधारित ।)
