‘घरजग्गाको मूल्य घट्दैन, प्राधिकरण अपरिहार्य छ’

८ फाल्गुण २०८०

- भेषराज लोहनी

घरजग्गाको साइजलाई अनुमान गर्ने हो भने हामीकहाँ देशभर वार्षिक ७ देखि १२ खर्ब रुपैयाँसम्मको पर्पर्टी (सम्पत्ति) दर्ता भइरहेको छ । ४ लाख देखि ७ लाख वटासम्म सम्पत्ति खरिदबिक्री भइरहेको छ । राजस्वमात्रै वार्षिक ७० अर्ब रुपैयाँसम्म उठ्ने गरेको छ । यसरी हेर्ने हो भने नेपालमा सबैभन्दा ठूलो क्षेत्र घरजग्गा नै हो । वार्षिक रूपमा यत्ति ठूलो कारोबार अन्य कुनै क्षेत्रमा भएको छैन । 

यत्ति ठूलो विषयलाई पनि व्यवस्थित र मर्यादित बनाउनेगरी सरकारले ऐनकानून नबनाउँदा र यसमा अनौपचारिक क्षेत्र हाबी हुँदा घरजग्गाको कारोबारको गहिराइबारे जनस्तरले बुझ्न सकेको छैन । विगत २० वर्षमा कतिपय ठाउँमा २० देखि ५० गुणासम्म घरजग्गाको मूल्य वृद्धि भयो । द्वन्द्वको चपेटामा मुलुक पर्न थालेपछि खासगरी शहरकेन्द्रित बसोबास बढ्यो । अन्य क्षेत्रमा अवसर नहुँदा लगानी पनि यसैमा केन्द्रित भयो ।

यतिखेर कम्पनी रजिष्ट्रार कार्यालयमा घरजग्गा कारोबार गर्ने १८ हजार कम्पनी दर्ता छन् । अनौपचारिक तवरले लाखौं मानिसले घरजग्गाको कारोबार गरिरहेका छन् । यत्ति ठूलो लगानी र कारोबार छ, तर राज्यले ब्रोकर र डेभलपरहरूलाई लाइसेन्स सिस्टम गर्न सकेको छैन । अत्यन्त स–साना टुक्राहरूको कारोबार गर्न दिएर शहरको सुन्दरता बिगार्ने काम भइरहेको छ ।

रियलस्टेट कम्पनीहरूले खर्बौं रुपैयाँ ऋण लिएको देखिन्छ । त्यो ऋणको साँवाब्याज समयमा तिर्न नसकेर समस्यामा परेका छन् । यो समस्या समाधान गर्न नेपाल राष्ट्र बैंकले धितोको मूल्यांकन तत्काल ७० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ ।

केही वर्षयता घरजग्गाको कारोबार र मूल्य निकै उतारचढावपूर्ण रह्यो । कोरोना महामारी पछाडि विगत दुई वर्षदेखि देशको अर्थतन्त्रमा आएको समस्या सँगसँगै सरकारले लिएका विभिन्न नीतिहरूका कारणले घरजग्गाको कारोबार समस्यामा परेको छ । हाल अर्थतन्त्रका केही सूचक सकारात्मक हुँदाहुँदै पनि कारोबार बढ्न सकेको छैन । 

रियलस्टेट कम्पनीहरूले खर्बौं रुपैयाँ ऋण लिएको देखिन्छ । त्यो ऋणको साँवाब्याज समयमा तिर्न नसकेर समस्यामा परेका छन् । यो समस्या समाधान गर्न नेपाल राष्ट्र बैंकले धितोको मूल्यांकन तत्काल ७० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ । कर्जा आम्दानी अनुपात पनि तत्कालै कम्तिमा ८० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ । यदी त्यसो नगर्ने हो भने लगानीकर्ताहरू समस्यामा पर्नसक्छन् ।

हामीकहाँ कि साह्रै खुकुलो, कि साह्रै कसिलो नीति अवलम्बन गर्ने समस्या छ । यस्ता नीति अवलम्बन गरेकै कारण अनेक उतारचढाव देखिए । घरजग्गा व्यवसाय वैज्ञानिक र व्यवस्थित ढंगले नहुने र सोही अनुसारका कारोबार प्रणाली विकास नभएका कारणले हामीले तथ्यांकका आधारमा तर्क गर्ने आधारहरू छैनन् । तर पनि अनौपचारिक कारोबार हुने हाम्रोजस्तो मुलुकमा घरजग्गा खरिदबिक्रीमा सुस्तता देखिँदा अर्थतन्त्रकै एक मूल समस्या भैदिएको छ । 

घरजग्गा कारोबारमा देखिएको समस्याकै कारणले समग्र अर्थतन्त्र पनि समस्याग्रस्त भएको भन्नु चाहिँ अलिक अतिरञ्जित हुन्छ । अब घरजग्गा कारोबारलाई सिस्टम (प्रणाली)मा ल्याउनैपर्छ । त्यसैले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउनका लागि स्टक मार्केटजस्तै प्राधिकरण नै गठन गर्नुपर्छ भनेको हो । त्यसमार्फत डिजिटल सिस्टमबाटै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ । ब्रोकरहरूलाई पनि लाइसेन्स सिस्टम गर्नुपर्छ ।

सरकारले न्यूनतम थ्रेसहोल्ट कायम गरिदिएर त्यो भन्दा बढी मूल्यका सम्पत्तिहरूमात्रै त्यस्ता कम्पनीहरूमार्फत खरिदबिक्री गराउन खोजेको हो । सर्वसाधारणका स–साना मूल्यका सम्पत्तिलाई सिस्टममा ल्याउन खोजेको होइन ।

भर्खरै नेपाल सरकारले सम्पत्ति शुद्धीकरणसम्बन्धी ऐन र भूमिसम्बन्धी ऐनमा अनुमतिप्राप्त कम्पनीहरूलाई मात्र घरजग्गा कारोबार गर्न दिइने र त्यसो नगरेमा सजायको समेत व्यवस्था गरेको छ । यसो भनिरहँदा सर्वसाधारणहरूमा घरजग्गा कारोबार गर्ने अधिकार व्यवसायीहरूलाई मात्र हुन्छ कि भनी भ्रम पर्न सक्छ । तर त्यसो होइन । सरकारले न्यूनतम थ्रेसहोल्ट कायम गरिदिएर त्यो भन्दा बढी मूल्यका सम्पत्तिहरूमात्रै त्यस्ता कम्पनीहरूमार्फत खरिदबिक्री गराउन खोजेको हो । सर्वसाधारणका स–साना मूल्यका सम्पत्तिलाई सिस्टममा ल्याउन खोजेको होइन ।

ऐन पास भएपछि नियमावली र निर्देशिका बन्ला । त्यसमा ब्रोकरहरूलाई कसरी लाइसेन्स सिस्टम दिने भन्नेबारे मार्गप्रशस्त होला । हामीले पनि सरकारसँग यसबारे निकटमा रहेर काम गरिरहेका छौं । 

भूमि या प्राकृतिक सम्पत्तिहरू निजी सम्पत्ति हुनुहुँदैन । देशको विकासलाई नै यस्तो कुराले अवरोध गर्दोरहेछ । हामीकहाँ लालपूर्जा लिइसकेपछि जमिन मेरो निजी सम्पत्ति हो भन्ने पर्न गयो । खण्डीकरण भएर सबै जमिन व्यक्तिको नाममा गइसकेको छ । व्यक्तिहरूले आ–आफ्नो क्षमताअनुसार त्यस्तो जमिनमा लगानी गरिसकेका छन् ।

अब हामी त्यहाँबाट पछि फर्किने अवस्था छैन । राज्यले कम्तिमा ५० वर्ष अघि नै ‘तपाईंहरूले लिएको जमिन राज्यको सम्पत्ति हो, राज्यकै रहन्छ । तपाईंहरूले भोगचलन गर्नेमात्रै हो’ भन्ने कुरा बुझाउन सक्नुपथ्र्यो । जनस्तरमा पनि त्यस्तो बुझाई भएको भए घरजग्गाको मूल्य यति धेरै हुने थिएन ।

राज्यले आयोजनालाई आवश्यक जग्गा अधिग्रहण नै गर्न नसक्ने अवस्था निम्तिएको छ । नागरिकस्तरबाट अतिरञ्जित ढंगबाट जग्गाको मुआब्जा माग्ने अवस्थाले गर्दा ठूला–ठूला परियोजना अघि बढाउन सकिएको छैन । देश विकासमै जग्गामा निजी स्वामित्व एक प्रमुख बाधक बनेको छ ।

बिडम्बना ! यो विषय राज्य पक्षले बुझाउन सकेन । नागरिकस्तरमा पनि यस्तो चेतना विकास भएन । जग्गा व्यक्तिको नाममा गयो । अहिले त राष्ट्रिय गौरवका आयोजनाहरू समेत व्यक्तिगत टुक्रे जग्गाका कारण अघि बढाउन समस्या भइरहेको छ । राज्यले आयोजनालाई आवश्यक जग्गा अधिग्रहण नै गर्न नसक्ने अवस्था निम्तिएको छ । नागरिकस्तरबाट अतिरञ्जित ढंगबाट जग्गाको मुआब्जा माग्ने अवस्थाले गर्दा ठूला–ठूला परियोजना अघि बढाउन सकिएको छैन । देश विकासमै जग्गामा निजी स्वामित्व एक प्रमुख बाधक बनेको छ ।

तर पनि अब हामी पछि हट्ने अवस्था छैन । यही अवस्थाबाटै हामीले अग्रगमन खोज्ने हो । ठूला मुलुकमा कम्पनीका नाममा धेरै जमिन हुन्छ । व्यक्तिका निजी जग्गा निकै कम हुन्छ । तर, हामीकहाँ ठूला कम्पनीसँग हदबन्दीका कारणले धेरै जग्गा छैन । जग्गा खण्डीकरण भएर नागरिकस्तरमा गइसकेको छ । आफ्नो लगानीको मूल्य नपाए नागरिकले जग्गा बिक्री नै गर्दैन ।

बरु होल्ड गरेर राख्छ । अहिले लाखौं मानिसको हातमा भूमि सम्पत्ति छ । यदी निश्चित कम्पनीमा ती सबै जग्गा भएको अवस्थामा उसलाई समस्या आउँदा मूल्य घटाएर पनि बिक्री गर्नुपथ्र्यो । तर, हाम्रो मुलुकमा कम्पनीहरूको हातमा धेरै जमिन छैन । व्यक्तिले स–सानो इकाइमा निकै धेरै जमिन होल्ड गरिरहेका छन् । 

विगत वर्षहरूमा घरजग्गा व्यवसायमा मन्दी आउँदा पनि मूल्य घटेको थिएन । अहिले पनि मूल्य घट्ने अवस्था छैन । केही समयपछि घरजग्गाको मूल्य बढ्न थाल्छ । तर, हामीले अब हिजोको जसरी मूल्य बढ्न नदिन नीतिगत व्यवस्था नै गर्नुपर्छ । यसो गर्दा अप्राकृतिक होइन, नियमसंगत प्राकृतिक ढंगले शहर र ग्रामीण सबै क्षेत्रका जमिनको मूल्य बढ्छन् । यस विषयमा हाम्रो महासंघ बढी नै सजग छ ।

हाम्रो अनुमानमा घरजग्गाको न्यून बिजकीकरण गरी भैरहेको कारोबारका कारण राज्यलाई वार्षिक प्राप्त हुनुपर्ने कम्तिमा पाँच खर्ब रुपैयाँ राजस्व गुमिरहेको छ । २० प्रतिशतमात्रै आधार मान्ने हो भने पनि कम्तिमा २० अर्ब रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन शुल्क गुमिरहेको छ ।

त्यसैले हामीले सरकारलाई घरजग्गा कारोबारका लागि स्टक मार्केटजस्तै अथोरिटी बोर्ड गठन गर्न भनेका हौं । त्यो बोर्डले घरजग्गाको कारोबार गराओस् । त्यही बोर्डमार्फत घरजग्गाको कारोबार होओस् । त्यसो हुनेबित्तिकै घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्न, मूल्य सूचक बनाउन मद्दत पुग्छ ।

अहिले हामीकहाँ एकै ठाउँमा रहेको, समान उपभोग मूल्य भएको सम्पत्तिको पनि मूल्य चाहिँ फरक फरक छ । कसले कति लिन सक्यो–त्यसमा मूल्य निर्भर गर्छ । अथोरिटी बोर्ड बन्यो भने घरजग्गाको प्राइस इन्डेक्स बन्छ । त्यस्तो इन्डेक्स बनेपछि खरिदकर्ता र बिक्रेता दुबैले प्राइस इन्डेक्स हेरेर त्यसैको हाराहारीमा किनबेच गर्न सक्छन् । त्यसकारण अब हामीले घरजग्गा कारोबारमा वैज्ञानिक ढंगको प्रस्तावित मोडल अवलम्बन गर्नुपर्छ ।

अब अथोरिटी बोर्ड गठन गर्नुपर्छ । कसैले कुनै सम्पत्ति बेच्नुछ भने आफ्नो घरजग्गाको मूल्य कति हो, त्यो मूल्यसहित डिजिटल प्लेटफर्ममा राख्नुपर्छ । त्यसो हुँदा किन्ने मानिसले पनि बिडिङ गरेर किन्ने भयो । त्यसो हुनेबित्तिकै कसले कुन सम्पत्ति कति मूल्यमा खरिदबिक्री गर्‍यो, त्यो पारदर्शी हुन्छ । सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनमा होइन कि वास्तविक कारोबार मूल्यमै मातपोतमा रजिष्ट्रेशन गर्नुपर्छ । त्यसरी मालपोतमा रजिष्ट्रेशन गर्नासाथ राजस्व पनि बढ्छ । 

हाम्रो अनुमानमा घरजग्गाको न्यून बिजकीकरण गरी भैरहेको कारोबारका कारण राज्यलाई वार्षिक प्राप्त हुनुपर्ने कम्तिमा पाँच खर्ब रुपैयाँ राजस्व गुमिरहेको छ । २० प्रतिशतमात्रै आधार मान्ने हो भने पनि कम्तिमा २० अर्ब रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन शुल्क गुमिरहेको छ । त्यत्ति नै मात्रामा लाभकर गुमिरहेको छ भने अन्डरभ्याल्यू कारोबारका कारण त्यो पाँच खर्ब रुपैयाँ बैकिङ च्यानलमा पनि आइरहेको छैन । यसले सामाजिक–आर्थिक विकृति र विसंगति पनि बढिरहेको छ । 

अब राज्यले ढिला गर्नुहुँदैन । घरजग्गा कारोबार पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउनुपर्छ । हामी व्यवसायीहरूले यसो गर्न सरकारलाई आह्वान गरेका छौं । हरेक व्यवसायीहरूलाई पारदर्शी ढंगले घरजग्गा कारोबार गर्न, प्रणालीमा बसौं भनिरहेका छौं । महासंघको दोस्रो महासभाले पोखरामा १९ बूँदे पोखरा घोषणापत्र जारी गरेको थियो । हामीले अघि नै चर्चा गर्‍यौं कि एउटा अथोरिटी बोर्ड बन्नुपर्ने विषय सो घोषणापत्रमा समेटेका छौं ।

भूमि व्यवस्थापनमा ल्याण्डपुलिङ पनि महत्वपूर्ण विषय हो । यसको जिम्मा निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ । अब स–साना टुक्रा जग्गा प्लटिङ गरेर बेच्न दिने होइन । त्यहाँको जग्गा वर्गीकरण गर्न सरकारले भू–उपयोग नीतिमार्फत नै काम अघि बढाउनुपर्छ । वर्गीकरण प्रकृयामा गइसकेको पनि छ ।

त्यसरी वर्गीकरण गरिएका ठाउँमा जहाँ आवासीय जमिन हो : त्यसको डीपीआर बनाउने, डीपीआरअनुसार नै ती ठाउँमा आवास विकास गर्न प्रतिष्पर्धामार्फत निजी क्षेत्रलाई जिम्मा दिनुपर्छ । कम्पनीहरूले ल्याण्डपुलिङमार्फत ती स्थानमा आवास विकास गर्नुपर्छ । त्यसो गर्दा ठूला–ठूला आवास परियोजना विकास गर्न सकिन्छ । राज्यले पनि ती ठाउँमा फूटकर आयोजनामा लगानी गर्नुपर्दैन । ल्याण्डपुलिङ अन्तर्गत शून्य लागतमै आवास विकास हुनसक्छ ।

जमिनको हदबन्दी र विदेशीहरूलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न दिने विषय पनि हामीले उठाउँदै आएका छौं । लोन टू भ्याल्यू रेसियो ७० प्रतिशत र ईएमआई (किस्ता) खुकुलो पार्ने लगायतका विषयहरूमा हामी केन्द्रित छौं । प्रणाली (सिस्टम) नबनेकै कारणले कतिपय व्यवसायीहरूले कानूनी र व्यवहारिक रूपमा जुन ढंगले काम गर्नुपथ्र्यो, त्यो भन्दा फरक ढंगले कारोबार गर्न पुग्ने अवस्था छ । कहिले एक्कासी आर्थिक मन्दी हुने, कहिले एक्कासी आर्थिक कारोबार चलायमान हुने अवस्थाले पनि व्यवसायीहरू धराशायी हुन पुगेका छन् । 

जति इमानदारीपूर्वक कारोबार गर्ने व्यवसायी पनि यस्तो उतारचढावको परिस्थितिमा डुब्न पुग्छ । त्यसैले हामीले सिस्टमको कुरा गरेका हौं । हामीले अब कुनै निजी व्यवसायलाई लक्षित गरी नीति बनाउनुपर्छ भन्न सक्दैनौं । समग्र देश र राज्यको हित हुनेगरी नेपाल सरकारले बनाएको शहरी नीति र आवास नीति कार्यान्वयन हुनेगरी ऐनकानून बन्नुपर्छ । यस निम्ति सरकार र निजी क्षेत्रबीच सहकार्य हुनुपर्छ । 

आवास विकास गर्न पूँजी पनि चाहिन्छ । नेपाल सरकारले हामीलाई हदबन्दी छुट गरोस् । ल्याण्डपुलिङको कानूनी अधिकार पनि हामीलाई देओस् । यदी यी दुई कुरा सरकारका तर्फबाट हुन्छ भने हामी ५० अर्ब रुपैयाँ चुक्तापूँजी भएको कम्पनी खोल्छौं ।

स–साना आयोजनाहरूमा काम गर्दा व्यवस्थित ल्याण्डपुलिङ हुन सक्दैन । नेपाल सरकारले २०२३ मा कुलेश्वर आयोजना सञ्चालन गरी काठमाडौं उपत्यकामा हालसम्म २२ वटा टाउन प्लानिङ गरेको छ । निजी क्षेत्रले पछिल्ला २५ वर्षमा करिब ४०० वटा योजनामा स्वीकृति लिएर काम गरेको देखिन्छ । तर धेरै ठूला आयोजना विकास गर्न पाएका छैनन् । हदबन्दी र जग्गाको अधिक मूल्यांकनका कारणले अब हामीले ल्याण्डपुलिङमार्फत नै आवास विकास गर्नुपर्ने हुन्छ । 

हालसम्म निजी क्षेत्रले बनाएका ४०० वटा आवास आयोजनाहरू तुलनात्मक रूपमा राम्रा छन् । अब ल्याण्डपुलिङ निजी क्षेत्रलाई गर्न दिने र ठूला शहरहरू निर्माण गर्ने हो भने राज्यले बनाएका ल्याण्डपुलिङ आयोजनाहरूभन्दा हामी निजी क्षेत्रले थप व्यवस्थित ढंगले गर्न सक्छौं । केबल आवासीय प्रयोजनका हिसाबले मात्र नभई टाउनसीप नै खडा गर्ने ढंगले विकास गर्न नेपाली डेभलपरहरू सक्षम छन् ।

आवास विकास गर्न पूँजी पनि चाहिन्छ । नेपाल सरकारले हामीलाई हदबन्दी छुट गरोस् । ल्याण्डपुलिङको कानूनी अधिकार पनि हामीलाई देओस् । यदी यी दुई कुरा सरकारका तर्फबाट हुन्छ भने हामी ५० अर्ब रुपैयाँ चुक्तापूँजी भएको कम्पनी खोल्छौं । त्यसमा देशभरका घरजग्गा व्यवसायी समेटिन्छन् । त्यो कम्पनीले सातै प्रदेशमा कम्तिमा एक÷एक पाइलट प्रोजेक्टमा काम गर्छ । यो काम गर्न हामी तयार छौं । नेपाल सरकारसँग हामीले यो प्रस्ताव राखिसकेका छौं । हामीले आन्तरिक रूपमा यो गृहकार्य गरिरहेका छौं । तर यसका लागि हदबन्दी छुट दिनैपर्छ । 

यससम्बन्धी कानून चाँडै ल्याउने आश्वासन हामीले पाएका छौं । अहिले आर्थिक मन्दी पनि भएकाले व्यवसायीहरूले त्यति उत्साह छैन । तर स्थिति सुधार हुँदै गएपछि हामी काम अघि बढाउँछौं ।

हामीकहाँ व्यवस्थित आवास अझैसम्म बन्न सकेको छैन । नेपालमै बसेका मानिसहरू पुराना घरप्रति त्यति आकर्षित नहुने देखिएको छ । एनआरएनहरू त घरमात्र होइन, आधुनिक शहरभित्र रहेको आधुनिक घरमा बस्न चाहनुहुन्छ । त्यसकारण कानून बनिदियो र हामीले आधुनिक टाउनसीप बनाउन सक्यौं भने उहाँहरू आकर्षित हुन सक्नुहुन्छ ।

(नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनीसँग गरिएको कुराकानीमा आधारित ।)

Image

ऊर्जा जलस्रोत तथा सिँचाइमन्त्री शक्तिबहादुर बस्नेतले आयोजना प्रमुखलगायतका अधिकारीलाई आयोजना स्थल नछा...

Image

उनका अनुसार पुरानै क्षेत्रमा ढलको विस्तार र व्यवस्थापन हुन्छ । नयाँ ढल राख्ने वा थप्ने योजना छैन । ख...

Image

पूर्वी खण्डमा २१ वटा पुल रहेका छन् भने एक सय ३५ वटा कल्भर्ट बन्ने छन् । ‘पाइल फाउन्डेसन’ विधिबाट केर...

Image

बेलिब्रिज निर्माणका लागि आवश्यकपर्ने पाता सबै जडान भइरहेको आयोजनाका प्रमुख सुनील रञ्जितकारले बताए । ...

Image

सदरमुकाम बागलुङ बजारसँग जोडिएको यो पालिकाले अघिल्लो वर्षमा गाउँगाउँमा आधारभूत स्वास्थ्य सेवा पुर्याए...

Image

सुर्खेत ।  भेरी करिडोर सडक आयोजनाअन्तर्गत तल्लुस्थित भेरी नदीमा ब...

logo

सहयोग मार्ग, चन्द्रागिरी गल्ली, अनामनगर - २९ , काठमाडौं

+०९७७-१-५७०५७५०

प्रधान सम्पादक

सिताराम भट्टराई

कार्यकारी सम्पादक

विजय देवकोटा

अध्यक्ष/प्रबन्ध सम्पादक

ईन्द्र बानिया

व्यापार प्रवद्र्धन प्रमुख

राम कार्की

आर्थिक

+०९७७-१-५७०५७५०

ईन्द्र बानिया

९८५१०५६७६३

राम कार्की

९८५११८६०७४

सूचना विभाग दर्ता नं.

१५३/२०७३/०७४